SCI et clause de tontine : la Cour de cassation prononce la nullité de la société

Un arrêt majeur pour les SCI à deux associés

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 9 avril 2026 un arrêt retentissant (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992, publié au Bulletin) qui met fin à une pratique répandue : l'insertion d'une clause de tontine dans les statuts d'une SCI constituée entre deux associés.

Le mécanisme de la clause de tontine

La clause de tontine, également appelée clause d'accroissement, prévoit que le dernier survivant des associés est réputé avoir été le seul et unique propriétaire des parts sociales depuis le premier jour de la société. L'objectif est patrimonial : permettre au survivant de recueillir la totalité du bien immobilier sans passer par la succession du prédécédé, évitant ainsi les droits de succession dans certaines configurations.

En pratique, cette clause est fréquemment utilisée par les couples non mariés, notamment les concubins, qui souhaitent se protéger mutuellement en cas de décès.

Le raisonnement de la Cour de cassation

La Cour de cassation fonde sa décision sur l'article 1832 du Code civil, qui pose un principe fondamental du droit des sociétés : une société doit obligatoirement être constituée par au moins deux personnes.

Or, la clause de tontine a un effet rétroactif radical. Elle ne se contente pas de transférer les parts au survivant à compter du décès : elle fait comme si le survivant avait toujours été le seul associé, depuis la création de la société. Juridiquement, cela signifie que la SCI n'a jamais eu qu'un seul associé, ce qui contrevient à l'exigence de pluralité posée par l'article 1832.

La Cour précise que l'article 1844-5 du Code civil, qui permet la régularisation d'une société devenue unipersonnelle en cours de vie sociale, ne trouve pas à s'appliquer ici. En effet, la réunion des parts en une seule main ne se produit pas en cours de vie sociale mais rétroactivement, à la constitution même de la société.

Une sanction radicale : la nullité totale

La sanction retenue par la Cour de cassation est particulièrement sévère : ce n'est pas seulement la clause de tontine qui est réputée non écrite, c'est la société entière qui est frappée de nullité. Le montage patrimonial s'effondre dans sa totalité.

Cette solution se distingue de celle applicable aux clauses abusives dans d'autres contextes, où seule la clause litigieuse est supprimée sans affecter le reste du contrat.

Conséquences pratiques

Cet arrêt impose une vigilance accrue pour tous les détenteurs de SCI à deux associés :

• Les SCI existantes comportant une clause de tontine dans leurs statuts sont potentiellement exposées à une action en nullité. Un audit statutaire est indispensable.
• Les projets de création de SCI entre concubins ou partenaires doivent explorer d'autres mécanismes de protection : démembrement de propriété, testament, assurance-vie au profit du partenaire.
• Les notaires et avocats doivent adapter leur pratique rédactionnelle et informer leurs clients du risque désormais établi par la jurisprudence.

Conclusion

Cet arrêt du 9 avril 2026 constitue un revirement important qui sécurise le droit des sociétés au détriment de la liberté contractuelle. Il rappelle que les mécanismes de protection patrimoniale entre concubins doivent être construits dans le respect des principes fondamentaux du droit des sociétés.

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