L'option pour l'impôt sur les sociétés d'une SCI : conséquences fiscales et arbitrages patrimoniaux en 2026

La société civile immobilière (SCI) constitue le véhicule de détention privilégié du patrimoine immobilier familial. Sa fiscalité, par principe translucide (art. 8 du CGI), peut cependant être substituée par une fiscalité d'opacité par l'effet d'une option pour l'impôt sur les sociétés (art. 206, 3 et 239 du CGI). Cet arbitrage, dont la révocabilité a été assouplie par la loi de finances pour 2019 et confirmée par la doctrine BOFiP-IS-CHAMP-20-20-10, demeure en 2026 l'une des décisions fiscales les plus structurantes du conseil patrimonial.

La portée de l'option

En l'absence d'option, les bénéfices de la SCI sont imposés entre les mains des associés à proportion de leurs droits, dans la catégorie des revenus fonciers (art. 14 et 28 CGI) ou des bénéfices industriels et commerciaux lorsqu'une activité commerciale est exercée. L'option pour l'IS bascule la société dans le régime des bénéfices commerciaux : les loyers sont imposés au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà (art. 219, I du CGI).

L'option doit être notifiée au service des impôts dans les trois mois de l'ouverture de l'exercice au titre duquel elle prend effet (art. 239, 1 CGI). Depuis la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, elle peut être révoquée dans un délai de cinq ans, sous réserve de notification expresse et d'absence de nouvelle option ultérieure : passé ce terme, le choix devient définitif.

Le coût fiscal du passage à l'IS

L'option emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise au sens de l'article 202 ter du CGI. Les plus-values latentes sur les immeubles inscrits à l'actif deviennent en principe imposables ; toutefois, lorsque la SCI n'a pas modifié ses écritures comptables et conserve l'inscription des biens à leur valeur d'origine, l'imposition est différée jusqu'à la cession effective.

Surtout, le régime d'amortissement devient applicable. La SCI peut dès lors amortir le bâti (à l'exclusion du terrain) selon les durées d'usage (généralement 25 à 40 ans). Cette mécanique aboutit, dans de nombreux schémas locatifs, à une base imposable très réduite, voire nulle, durant les premières années. C'est l'attractivité majeure du dispositif.

La fiscalité des distributions et de la cession

L'option à l'IS modifie radicalement le sort des distributions et des cessions ultérieures.

Les bénéfices distribués aux associés relèvent du régime des revenus de capitaux mobiliers et sont soumis, sauf option contraire, au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (art. 200 A CGI). À l'inverse, la cession des parts est imposée selon le régime des plus-values mobilières des particuliers (art. 150-0 A CGI), avec un abattement pour durée de détention de droit commun désormais réservé aux cessions de PME au sens de l'article 150-0 D, 1 quater du CGI.

La cession de l'immeuble par la société, en revanche, suit le régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies CGI), sans abattement pour durée de détention. La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix de revient diminué des amortissements pratiqués : la facture peut être lourde après vingt ans d'amortissement.

Arbitrages patrimoniaux en 2026

Le choix de l'option pour l'IS suppose donc une projection longue. Il se justifie lorsque le projet patrimonial repose sur la détention durable d'un actif locatif générant des revenus que l'on souhaite réinvestir dans la société, ou lorsque la transmission est anticipée par donation des parts assortie d'un pacte Dutreil dès lors que les conditions de l'article 787 B du CGI seraient remplies — ce qui suppose une activité opérationnelle.

À l'inverse, le maintien à l'impôt sur le revenu reste préférable lorsque l'horizon est la revente du bien à moyen terme, le régime des plus-values immobilières des particuliers offrant des abattements pour durée de détention conduisant à l'exonération à vingt-deux ans pour l'IR et trente ans pour les prélèvements sociaux (art. 150 VC CGI).

L'arbitrage suppose toujours une simulation fine intégrant flux locatifs, durée de détention, projet de transmission et taux d'imposition personnel des associés.

Le cabinet ABERSLEX intervient en fiscalité patrimoniale et en stratégie d'optimisation des SCI à Brest et en Bretagne.